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Erbpachtgrundstück als alternative zum Grundstückskauf

erschienen am 01.03.2017

Erbpacht ist ein Dauermietverhältnis

Im Rahmen des Erbbaurechtes hat die Baufamilie das Recht, sein Eigenheim auf einem fremden Grundstück zu errichten. Das Grundstück wird vom Erbpachtgeber für eine im Vertrag festgelegte Laufzeit gepachtet. Es gibt keine gesetzlich fixierte Zeit der Erbpachtverträge, wobei sie in der Regel für 75-99 Jahren gelten. Die Erbpachtgeber sind vor allem

  • Kirchen
  • Stiftungen
  • Gemeinden

und manchmal auch Privatpersonen. Für das gepachtete Grundstück ist ein Erbpachtzins fällig, welcher in Form einer monatlichen Rate an den Grundstückbesitzer gezahlt wird. Das Erbbaurecht wurde in Deutschland im Jahre 1919 geschaffen ist im Erbbaurechtgesetzt (ErbbauRG) geregelt.

Erbbaurechtsvertrag regelt den Hausbau und die Hausnutzung

Der Erbbaurechtsgeber und Erbbaunehmer schließen einen so genannten Erbpachtvertrag ab. In diesem Vertrag stehen die genauen Pflichten und Rechte beider Parteien sowie

  • Bebauungsart
  • Nutzung des Neubaus
  • Nutzung der Außenanlagen (Hof, Garten)
  • Zahlungspflicht der Erschließungskosten und Grundsteuer
  • Vorverkaufsrechte
  • Beendigung des Erbbaurechtes
  • Vertragsstrafen.

Vorteile für Mieter

Mit Erbpachtgrundstücken reduzieren Sie schon von Anfang an die Erwerbskosten des Eigenheimes. In Ballungsräumen, in denen Grundstücke sehr teuer sind, macht sich diese günstige Option sofort bemerkbar. Sie sind nämlich nicht auf einen Schlag mit hohen Kosten wie beim Grundstückskauf konfrontiert.

Der Erbbauzins beträgt in der Regel ca. 4 % des Grundstückswertes und bleibt relativ konstant. Die Zinsen im Lauf einer Baufinanzierung (z.B. in Form eines Annuitätendarlehens) können unter Umständen steigen. Der Erbpächter kann die Immobilie – wenn es nicht anders im Erbpachtvertrag festgelegt wurde – selbst nutzen, vermieten und grundsätzlich auch verkaufen.

Nachteile für Erbbaunehmer

Viele Häuslebauer entscheiden sich gegen Erbpachtgrundstücke, weil das gepachtete Grundstück nie in den Besitz des Pächters übergeht. Es besteht zudem immer die Gefahr, dass der Pachtvertrag vorzeitig aufgelöst wird. Das passiert zum Beispiel, wenn der Hausbesitzer das Haus verwahrlosen lässt. Der Pächter kann in der Regel über sein eigenes Objekt nicht frei verfügen, weil im Erbbaugrundbuch verschiedene Mitspracherechte in Bezug auf Umbau oder Verkauf definiert sind.

Erbbaugrundstücke und Grunderwerbssteuer

Da es sich beim Erbpachtgrundstück nicht um den Erwerb eines Grundstücks handelt, sondern um das Nutzungsrecht an dem bestimmten Grundstück, müssen Sie eine Grunderwerbssteuer ans Finanzamt zahlen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird auf Grundlage

  • der vereinbarten Jahrespacht
  • eines Umrechnungsfaktors
  • der Laufzeit des Pachtvertrages

ermittelt. In sehr vielen Fällen ergibt sich, dass die Grunderwerbsteuer niedriger ist als bei einem klassischen Baugrundstück.

Das gilt es als Bauherr bei der Pacht zu beachten

Es gibt Banken, die die Baufinanzierung auf einem Erbbaugrundstück verweigern. Erkundigen Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Bank, ob Sie in dem Falle die nötige finanzielle Unterstützung erhalten. Achten Sie bei der Pacht darauf, ob der Erbbauzins in einem marküblichen Rahmen liegt. Schauen Sie sich den Erbbaurechtvertrag ganz genau an und klären Sie eine mögliche Ankaufspflicht auf Verlangen des Grundstückeigentümers.

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