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Gebäude unter der Lupe

Ist eine Gebäudebewertung vor dem Kauf sinnvoll?

erschienen am 7/10/2012

Beim privaten Erwerb einer Immobilie stellt sich immer die Frage nach den Chancen und Risiken, die in einem solchen Kauf liegen. Die Summen, die für einen Privatmann dabei auf dem Spiel stehen, sind meistens ganz erheblich.

Eine Gebäudebewertung schafft nicht nur Klarheit über seinen tatsächlichen Wert. Diese Bewertung stellt auch fest, welche Wert mindernden Mängel möglicherweise vorhanden sind. Da der Gutachter über eine viel größere Erfahrung mit Immobilien verfügt, sollten ihm zum Beispiel auch technische Mängel auffallen, die so versteckt sind, dass man sie als technischer Laie nicht erkennen würde. Andere Mängel, die man als Laie nicht unbedingt erkennt, können sich in den zu einer Immobilie gehörenden Dokumentationen und Eintragungen verstecken. Besonders unangenehme Grundbucheinträge werden von Laien leicht übersehen. Wenn man als Käufer alte Finanzierungen übernehmen will, ist die Gefahr, dass sich in wichtigen Dokumenten Probleme verbergen, noch wahrscheinlicher.

Teure Objekte im Vorfeld erkennen

Wenn es sich um eine Wohnimmobilie handelt, gibt es zunächst das Risiko, ohne fachkundige Gebäudebewertung das Objekt überteuert zu kaufen. Nach den üblichen Erfahrungen richten sich die tatsächlich gezahlten Kaufpreise in den meisten Fällen nach dem in einer Gebäudebewertung festgestellten Wert. Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie stehen bei zu spät entdeckten Problemen zusätzlich zum finanziellen Risiko der Wohnsitz und damit die kompletten privaten Lebensumstände des Käufers auf dem Spiel. Wenn solche Mängel vom Gutachter aufgedeckt werden, wirken sie sich ggf. nicht nur mindernd auf den Schätzpreis aus. Wird man als Käufer rechtzeitig gewarnt, vermeidet man böse Überraschungen und lange, unangenehme Auseinandersetzungen mit dem Verkäufer zu einer Zeit nach dem Kauf, wenn es eigentlich schon zu spät für Beschwerden ist. Wenn der Wert einer Immobilie durch eine Gebäudebewertung ermittelt wird, gilt das erste Interesse dem so genannten Verkehrswert einer Immobilie. Das ist der Wert des Objektes, der basierend auf der aktuellen Marktlage üblicherweise erzielt würde bzw. für ein vergleichbares Objekt bezahlt wurde. Der Gutachter kann aber auch ohne großen Mehraufwand auch andere Wertansätze wie den Ertragswert errechnen, der für ein vollständigeres Bild des tatsächlichen Wertes sorgt.

Nicht zu unterschätzender Vorteile einer formellen Gebäudebewertung können sich für die Finanzierung der zu erwerbenden Immobilie ergeben. Da die Bewertung in der Regel durch unabhängige, vereidigte Sachverständige erstellt wird, hat deren Urteil bei Banken und anderen Finanzierern großes Gewicht. Da die Bank vor der Vergabe einer Hypothek oder eines Baudarlehens die Werthaltigkeit der Immobilie prüfen muss, sind solche Prüfungen für die Bank einfacher, wenn Sie sich auf ein neutrales Gutachten verlassen kann. Ohne solche aus Sicht der Bank verlässlichen Informationen wird für eine Finanzierung möglicherweise der Wert zu vorsichtig und damit niedrig geschätzt und die vom Käufer gewünschte Finanzierungssumme wird nicht erreicht. Werden bei der Bewertung einer Immobilie Mängel festgestellt, ist die mögliche Minderung des Schätzwertes und ggf. Kaufpreises die eine Sache. Eine andere Sache ist die Planungssicherheit, die man als Käufer erhält, wenn man weiß, was einen erwartet. Notwendige Reparaturen, die nach dem Kauf anfallen, kommen nicht mehr überraschend, sondern man kann sie in aller Ruhe planen. Falls solche Arbeiten finanziert werden müssen, hat man mit einer Gebäudebewertung auch für die Verhandlungen über ggf. notwendige Zusatzfinanzierungen gute Planungsunterlagen in der Hand.

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