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Umschuldung für Immobilienfinanzierung

Umschuldung aufgrund der niedrigen Immobilienkreditzinsen – wann lohnt sich was?

erschienen am 2/23/2012

Die aktuelle Situation auf den Märkten für Immobilienfinanzierungen kann tatsächlich als einzigartig bezeichnet werden. Dies liegt hauptsächlich an den historisch niedrigen Zinssätzen, denn laut einer aktuellen Erhebung der FMH Finanzberatung liegen die Zinskosten für Baudarlehen mit 10jähriger Zinsbindung bei durchschnittlich knapp unter 3% pro Jahr (die aktuellen Zinskonditionen findet man auf dem Portal www.immobilienfinanzierung.com). Wer sich für 15 Jahre binden möchte, kann dies bereits zu Zinssätzen von ca. 3,5% p.a. tun. Darüber hinaus bieten viele Banken mittlerweile auch bei Zinsbindungsfristen von 20 bis 30 Jahren sehr attraktive Konditionen an. Aus diesem Grund fragen sich viele Kreditnehmer mit einer laufenden Immobilienfinanzierung, ob nicht eventuell eine Umschuldung möglich wäre. Auf diese Weise könnte man nämlich unter Umständen auch vom niedrigen Zinsniveau profitieren. Im Folgenden sollen deshalb die wichtigsten Fakten zur Umschuldung von Immobilienkrediten und deren Kosten präsentiert werden.

Was bedeutet Umschuldung eigentlich?

Bei der Umschuldung eines Darlehens geht es darum, den bereits bestehenden Kredit zu kündigen und die Ablösung mit einem neuen Darlehen zu bezahlen. Das Ziel dabei besteht normalerweise in einer Senkung der monatlichen Kosten. Aus diesem Grund wird eine Umschuldung auch hauptsächlich dann durchgeführt, wenn das allgemeine Zinsniveau während der Kreditlaufzeit gesunken ist. Die einzelnen Schritte einer Umschuldung bestehen in der Suche nach günstigen Kreditangeboten, der Kündigung des alten Immobilienkredits und der Aufnahme des neuen Darlehens, um das bisherige abzulösen. Umschuldungen von Immobilienfinanzierungen werden zudem oftmals auch geplant nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist vorgenommen. Diesen Vorgang bezeichnet man als Anschlussfinanzierung und er gehört zu den Standard-Maßnahmen. Möchte ein Kreditnehmer seine Baufinanzierung jedoch schon vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wechseln, spricht man von einer echten Umschuldung. Diese ist nicht immer möglich und in einigen Fällen auch mit erheblichen Zusatzkosten verbunden. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich vorher ein genaues Bild von der bisherigen Immobilienfinanzierung zu verschaffen. So lässt sich nämlich herausfinden, ob ein solcher Schritt möglich ist und ob er sich finanziell lohnt.

In welchen Fällen ist die Umschuldung eines Immobilienkredits möglich?

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt und vorher eine bestimmte Zinsbindungsfrist vereinbart, kann das Baudarlehen während dieser Zeit im Normalfall nicht kündigen. Möchte man also bei einer 10jährigen Zinsbindungsfrist bereits nach 8 Jahren sein Immobiliendarlehen ablösen, ist dies laut §490 BGB nicht immer möglich. Bis auf bestimmte begründete Einzelfälle kann die jeweilige Bank eine vorzeitige Rücknahme des Darlehens nämlich ablehnen. In Bezug auf die Einzelfälle hat der BGH mittlerweile einige Urteile erlassen (Az.: XI ZR 197/96, XI ZR 198/96, XI ZR 27/00, XI ZR 285/03). Demnach ist eine vorzeitige Kündigung immer dann möglich, wenn die jeweilige Immobilie veräußert wird oder wenn der Kreditnehmer das Darlehen ausweiten wollte und die bisherige Bank diesen Wunsch ausgeschlagen hat. In einem solchen Fall ist der Darlehensnehmer jedoch zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet.

Ordentliche Kündigung nach 10 Jahren

Wurde zu Beginn der Baufinanzierung eine Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren ausgehandelt, kann der Kreditnehmer laut §489 BGB I Nr. 2 nach 10 Jahren eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten in Anspruch nehmen. Bei dieser Kündigung wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, so dass sich in einem solchen Fall eine Umschuldung zurzeit durchaus lohnt.

Wann lohnt sich eine Umschuldung – Berechnungsmöglichkeiten

Wird ein Baudarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist außerordentlich gekündigt, fällt eigentlich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ausnahmen bilden lediglich Verträge, die kostenfreie Sondertilgungen enthalten und somit auch eine vorzeitige Kreditablösung ohne Zusatzkosten möglich machen. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die Banken laut Rechtsprechung bestimmte Regelungen einhalten, damit diese angemessen ausfällt. Es kommt jedoch auch heute noch recht häufig vor, dass die Banken die Entschädigung zu hoch kalkulieren. Um Berechnungsmöglichkeiten aufzuzeigen, wird kurz erklärt, wie die Banken heute die Vorfälligkeitsentschädigung laut BGH-Urteil (Az.: XI ZR 285/03) berechnen müssen. Demnach dürfen vereinfacht gesagt für die verbleibenden Laufzeiten die Nominalzinssätze des Darlehens mit den von der Bundesbank veröffentlichten Renditen für Pfandbriefe verglichen werden. Die Differenz wird mit entgangenen Verwaltungsgebühren addiert und gilt als die Vorfälligkeitsentschädigung. Da sich die Daten über die Renditen für Pfandbriefe von der Bundesbank beschaffen lassen, kann man die Vorfälligkeitsentschädigung vorher schon selbst überschlägig berechnen.

Für die Umschuldung die Vorfälligkeitsentschädigung als zusätzlichen Kostenpunkt berücksichtigen

Bei der Suche nach einer Umschuldungsmöglichkeit sollte man die grob berechnete Vorfälligkeitsentschädigung als zusätzliche Kosten betrachten. Eine vorzeitige Ablösung des bisherigen Baudarlehens lohnt sich demnach nur dann, wenn die neue Finanzierungsmöglichkeit aufgrund ihrer geringen Zinskosten trotz der Vorfälligkeitsentschädigung immer noch günstiger ausfällt. Sollte dies der Fall sein, lassen sich entweder die monatlichen Raten senken oder man erhöht die Tilgung und ist schneller schuldenfrei.

Wie geht man bei einer Umschuldung vor?

Wenn die Kosten für die eigene Baufinanzierung aus der Vergangenheit sehr hoch ausfallen und die Zinsbindungsfrist noch läuft, ist eine Umschuldung unter Umständen lohnend. Aus diesem Grund soll nun die Vorgehensweise bei einem solchen Verfahren aufgezeigt werden.

Möglichkeit einer Umschuldung ausloten

Zunächst muss festgestellt werden, ob eine Umschuldung aktuell überhaupt möglich ist. Läuft die Finanzierung bereits länger als 10 Jahre mit der gleichen Zinsbindung, steht ein ordentliches Kündigungsrecht nach §489 BGB I Nr. 2 zur Verfügung. Darüber hinaus müssen die Banken einer außerordentlichen Kündigung des Baukredits zustimmen, wenn das Darlehen erweitert oder die Immobilie verkauft werden soll. In anderen Fällen kann man lediglich bei der Bank anfragen, jedoch werden solche Anliegen normalerweise abgelehnt. Als weitere Möglichkeit fungieren vorher vereinbarte kostenfreie Sondertilgungen, die die gesamte Prozedur deutlich vereinfachen.

Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung überschlagen

Wenn kein ordentliches Kündigungsrecht besteht, wird bei einer vorzeitigen Ablösung einer Baufinanzierung eigentlich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Diese kann anhand der Vorgaben des Gesetztes und des Bundesgerichtshofes selbst überschlagen werden, wie bereits oben beschreiben wurde. Die daraus resultierende Summe muss als zusätzlicher Kostenfaktor der neuen Immobilienfinanzierung zugerechnet werden.

Angebote für eine Umschuldung suchen

Als nächster Schritt steht die Suche nach attraktiven Angeboten für eine Umschuldung an. Hierfür eignen sich sowohl Finanzierungsmöglichkeiten von Filialbanken als auch Angebote von Direktbanken aus dem Internet. Der Vorteil der zweiten Option liegt in den guten Vergleichsmöglichkeiten, die kostenfrei zur Verfügung gestellt werden. Ferner sollte man immer bedenken, dass das neue Darlehen auch dann noch günstiger sein muss, wenn man die Vorfälligkeitsentschädigung hinzugerechnet hat. Sollte eine solche Finanzierungsmöglichkeit existieren, kann man die eigenen Kosten erheblich senken und sich künftig auf einen größeren finanziellen Spielraum freuen.

Fristen beachten

Bei der Kündigung einer Baufinanzierung sollten zudem die Fristen beachtet werden, denn diese können eine Umschuldung entsprechend verzögern. Wer nach 10 Jahren Laufzeit ordentlich kündigt, muss eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Sollte die Zinsbindungsfrist zwischendurch verlängert worden sein, ist eine ordentliche Kündigung zudem erst 10 Jahre nach der letzten Verlängerung möglich. Bei einer außerordentlichen Kündigung mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung liegt die Kündigungsfrist laut §§488, 490 BGB bei 3 Monaten.

Fazit

Die Möglichkeiten einer Umschuldung bei Immobilienfinanzierungen sind recht vielfältig, jedoch gibt es durchaus auch Einschränkungen. So ist nicht in jedem Fall eine vorzeitige Ablösung der bisherigen Baufinanzierung möglich. Ferner bringt eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung entsprechende Zusatzkosten mit sich, die einkalkuliert werden müssen. Wer diese Aspekte mit einplant und darüber hinaus günstige Angebote für eine Umschuldung findet, kann sich für die Zukunft zusätzliche finanzielle Spielräume schaffen. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, bei günstigeren Zinsen die monatliche Tilgung zu erhöhen, um schneller eine schuldenfreie Immobilie nutzen zu können.

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