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Privater Umbau nur mit Baugenehmigung – so gehen Sie auf Nummer Sicher

erschienen am 11/3/2016

In diesen Fällen spricht man von Umbau

Der Begriff „Umbau“ umfasst jede Umgestaltung eines Objektes, welche mit wesentlichen Eingriffen in die Konstruktion und  den Bestand zusammenhängt. Als Umbauten gelten:

  1. Abriss - das komplette oder teilweise Zerstören eines Bauteiles oder Gebäudeteiles
  2. Anbau - Errichtung eines neuen Gebäudeteiles
  3. Neubau beim Bauen im Bestand - Errichtung eines Bauteiles, z.B. einer neuen Wand.

Genehmigungspflichtige vs. genehmigungsfreie Umbaumaßnahmen

Bauherren stellen sich vor ihrem Umbauvorhaben oft die Frage, was sie dem zuständigen Amt melden müssen – und was sich dabei sparen lässt. Pauschal lässt sich sagen: Wenn der Umbau tragende Konstruktionen wie Fundamente, tragende Wände, Säulen oder die Dachkonstruktion betrifft, dann sind bauliche Veränderungen stets genehmigungspflichtig.

Bei nicht tragenden beziehungsweise nicht aussteifenden Bauteilen, die keinen Einfluss auf die Standsicherheit und die Statik des Gebäudes haben, ist der Gang zum Amt überflüssig. Das bezieht sich vorwiegend auf:

  1. Schönheitsreparaturen
  2. Dachneueindeckungen
  3. Erneuerung von Fenstern und Türen
  4. Änderung der Installationen

Die einzige Ausnahme bilden denkmalgeschützte Gebäude.

Nutzungsänderung muss abgesegnet werden

Jegliche Veränderungen in der Nutzung und/oder Baustruktur von bestehenden Gebäuden müssen von der Baubehörde genehmigt werden. Eine Nutzungsänderung erfolgt im Prinzip bei der Errichtung des Gebäudes. Dabei müssen Sie bei jedem Bauprojekt definieren, welche Maßnahmen für Schall-, Wärme- und Brandschutz geplant sind.

Vorschriften für den Außenbereich

Viele Städte und Gemeinden legen großen Wert auf die äußeren Merkmale von Gebäuden und definieren diese in der Gestaltungssatzung. Das betrifft in den meisten Fällen das Aussehen von

  • Fenstern und Türen
  • Fassadenmaterialien
  • Fassadenfarben
  • Dachform sowie Dachgröße.

Tipp: Um diese Aspekte im Voraus zu klären, können Sie bei Ihrem Bauamt eine Bauvoranfrage mit der genauen Baubeschreibung stellen.

Bebauungsplan beeinflusst wesentlich den geplanten Umbau

Da der Bebauungsplan die Anzahl der Geschosse vorgibt, kommt in den meisten Fällen bei Bungalow-Besitzern eine Dachaufstockung überhaupt nicht in Frage. Für den Anbau wiederum stellt sich das Problem der Baugrenzen. Für Garagen und Gartenhäuser ist es nicht so tragisch, weil man diese auf der Grenze errichten kann. Bei anderen Anbauten müssen Sie mindestens 3 Meter Abstand zu Ihren Nachbarn halten.

Jedes Bundesland hat seine Vorschriften

In jedem Bundesland gibt es eine Liste baugenehmigungsfreier Vorhaben, die Sie in den jeweiligen Landesbauordnungen finden. Viele Landesbauordnungen stehen Ihnen im Internet zur Verfügung. Dort lesen Sie sehr genaue Angaben z.B. zu den maximalen Größen verschiedener An- und Umbauten. Halten Sie diese baurechtlichen Regelungen bei Modernisierungsarbeiten – egal ob genehmigungsfrei oder nicht – immer ein: Baurechtswidrige Maßnahmen können nach ein paar Jahren für böse Überraschungen sorgen und viel Geld kosten!

Stolperfallen im Baurecht mit Fachmann vermeiden

Bei jedem Umbau lohnt es sich, einen Architekten hinzuziehen. Er kennt sich am besten mit den aktuellen Bauvorschriften aus und kann mit der zuständigen Baubehörde alle eventuellen Nutzungsänderungen klären. Er hilft Ihnen, den Bauantrag zu stellen und kümmert sich um alle dafür notwendigen Unterlagen.

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