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Kernsanierung beim Haus

Die Kernsanierung und ihre Kosten

erschienen am 10/18/2012

Eine Kernsanierung zählt zu den wohl anspruchsvollsten und umfassendsten Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden, die überhaupt denkbar sind. Denn schließlich geht es dabei um nicht weniger als um den Rückbau eines kompletten Gebäudes bis auf seine tragenden Strukturen, um es anschließend komplett wiederherzustellen. Das Ergebnis einer Kernsanierung kommt deshalb dem eines Neubaus sehr nahe, und dementsprechend komplex gestaltet sich ein solches Projekt auch in der Praxis. Daher sind Kernsanierungen in der Regel auch mit deutlich höheren Kosten verbunden als eine weniger umfangreiche Sanierungsmaßnahme. Für den Bauherrn ist eine Abschätzung der zu erwartenden Kosten deshalb besonders wichtig, damit das Projekt nicht während der Realisierung in eine finanzielle Schieflage gerät.

Hohe Kosten - aber schwer zu schätzen

Wie hoch die Kosten für eine Kernsanierung liegen, lässt sich kaum pauschal angeben. Eine sinnvolle Schätzung ist jeweils nur für den konkreten Einzelfall möglich. Dazu ist es notwendig, den Ist-Zustand des Gebäudes möglichst detailliert zu erfassen. Professionelle Immobilieninvestoren führen deshalb vor jedem Ankauf einer Immobilie eine sogenannte Due Diligence durch - eine sorgfältige Prüfung aller technischen, rechtlichen und steuerlichen Verhältnisse. Ähnlich sollten auch private Bauherren vorgehen und sich schon vor dem Kauf ein möglichst genaues Bild von dem infrage kommenden Objekt und seinem baulichen Zustand machen. Dabei ist es sinnvoll, einen entsprechend spezialisierten und erfahrenen Gutachter einzubeziehen, denn die Kosten für das Gutachten haben sich selbst dann gelohnt, wenn der Interessent sich nach dessen Lektüre gegen den Kauf entscheidet, weil sich die Kostenrisiken als zu groß erweisen, der Sanierungsbedarf größer ist als vermutet oder unerwartete Altlasten entdeckt worden sind.

Typische Kostenpositionen bei Kernsanierungen

Je nach Ausgangszustand des Gebäudes kann eine Kernsanierung die Erneuerung der gesamten Dachkonstruktion einschließlich der Dacheindeckung, den Einbau neuer Fenster und Türen sowie die Sanierung der gesamten Fassade umfassen. Im Inneren des Gebäudes ist in der Regel die Erneuerung der gesamten Haustechnik erforderlich, was sowohl die Heizungsanlagen als auch die Wasser-, Elektro- und gegebenenfalls auch Gasinstallation einschließt. Experten schätzen, dass der Käufer eines aus den 50er oder 60er Jahren des 20. Jahrhunderts stammenden Hauses durchschnittlich gut vierzig Prozent des gezahlten Kaufpreises für die Sanierung der vorhandenen Bausubstanz aufwenden muss, bei Vorkriegsbauten muss sogar mit einem durchschnittlichen Sanierungsaufwand von 50 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Ist eine Kernsanierung erforderlich, dürften diese Werte jedoch deutlich höher liegen - bis hin zu Größenordnungen in Höhe des Kaufpreises oder darüber. Zu berücksichtigen ist auch, dass Sanierungsmaßnahmen heute in der Regel auch mit Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz verbunden werden müssen, die zwar perspektivisch zu niedrigeren Betriebskosten führen, die Sanierungskosten jedoch auch in die Höhe treiben.

Auf versteckte Schäden und Kostenfallen achten

Während sich die Kosten für die Erneuerung des Daches, der Haustechnik oder der Fassade in der Regel noch relativ leicht abschätzen lassen - gegebenenfalls auch anhand konkreter Kostenvoranschläge - sorgen vor allem solche Kosten für Probleme, die auf zunächst nicht offensichtliche Schäden zurückzuführen sind oder die leicht übersehen werden, weil sie nicht unmittelbar mit den Baumaßnahmen selbst zusammenhängen. Besonders gefürchtete Kostentreiber sind beispielsweise Hausschwammbefall oder eindringende Feuchtigkeit im Keller- und Fundamentbereich. Diese erfordern meist sehr aufwendige Sanierungsmaßnahmen, die zudem den Ablauf der übrigen Baumaßnahmen behindern oder verzögern können. Nicht übersehen werden sollte auch, dass eine Kernsanierung oft eine relativ langwierige und aufwendige Baumaßnahme ist, die möglicherweise mit längeren Gehweg- oder gar Straßensperrungen sowie mit Lärmbelästigungen im Bereich der Nachbargrundstücke verbunden ist. Hier können auf den Bauherren ebenfalls Kosten zukommen, die die Kernsanierung insgesamt verteuern. So kann der Bauherr beispielsweise mit Erstattungsforderungen von Vermietern benachbarter Häuser konfrontiert werden, wenn deren Mieter aufgrund von Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen Mietminderungen geltend machen.

Keine vorschnellen Entscheidungen fällen

Alles in allem sind Bauherren gut beraten, wenn sie sich vor einer Kernsanierung umfassend beraten lassen - und dies sowohl in technischer als auch in rechtlicher Hinsicht. Letztlich lassen sich niemals alle eventuell auftretenden Probleme vorhersehen und kostenmäßig erfassen - bei einer Kernsanierung ebenso wenig wie bei einem Neubau. Aber mithilfe erfahrener Experten lässt sich das Risiko unerwarteter Kosten zumindest deutlich besser abschätzen. Im Zweifelsfall ist jeder potenzielle Bauherr sicherlich besser beraten, eine Kaufentscheidung zu vertagen und sich gegebenenfalls für ein anderes Objekt zu entscheiden, als einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, bevor er sich einen hinreichenden Eindruck vom zu erwartenden Aufwand für eine eventuelle Kernsanierung verschaffen konnte.

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