Neues aus der Welt des Bauens und Wohnens

Die Tücken der Bau- und Leistungsbeschreibung

erschienen am 2/19/2013

Eine Erhebung des Haus- und Grundbesitzerverbandes belegt mit ernüchternden Zahlen, dass 99 Prozent aller errichteten Neubauten mit Mängeln behaftet sind. Allzu oft liegen spätere Streitigkeiten um zu erbringende Leistungen und die Kostenübernahmen in einer unpräzise oder unvollständig formulierten Bau und Leistungsbeschreibung begründet. Für viele Bauherren ist der Bau des Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Gleichzeitig sehen sie die vertragliche Grundlage für die Entstehung des eigenen Heims oft aus der Sicht des Laien. Deshalb sind Konflikte vorprogrammiert, wenn Bauherren-Träume nicht mit den vertraglichen Realitäten übereinstimmen. Je präziser die Bau und Leistungsbeschreibung das Bauprojekt, die zu verwendenden Materialien, zu veranschlagenden Kosten und Termine beschreibt, desto größer ist die Chance für den Bauherrn, seine Vorstellungen kostengerecht zu verwirklichen. Auch Kontrolle bei der Durchführung und Nachdruck für den Fall, dass Dinge aus dem Ruder laufen, gehören rein in den Vertrag. In diesem Beitrag geht es darum, einige Tücken der Bau und Leistungsbeschreibung und die sich daraus ergebenden Risiken aufzuzeigen.

Grundsätzliche Festlegungen zum Neubau

Zu den grundsätzlichen Festlegungen beim Neubau zählen neben der Standortbeschreibung so wichtige Faktoren wie Baulanderschließung und Baustelleneinrichtung. Zuständigkeiten mit hohem Kosten- und Zeitfaktor sind im frühen Projektstadium abzuklären. Liegen die Verantwortlichkeiten auf Seiten des Bauunternehmens, so sind die Aktionspunkt zu beschreiben und in der Bau und Leistungsbeschreibung zu verankern. Unterlassungs-Sünden kommen den Bauherrn grundsätzlich teuer zu stehen, denn ungeregelte aber kostenintensive Leistungen gehen letztendlich zu seinen Lasten. Dies gilt selbstverständlich auch für Kostenfallen wie die vom Baugrund abhängige Technik der Unterkellerung des zu erstellenden Gebäudes. Ist das kostenträchtige und zeitintensive Kellergeschoss mit seinen Zu- und Ableitungen sowie einer wirkungsvollen Feuchtigkeitsisolierung.

Das Baukonzept für ein Fertighaus unterscheidet sich in grundsätzlichen Dingen von jenem für ein massiv aus Stein gebautes. Ein Holzhaus hat wiederum seine eigene Charakteristik. Die jeweils damit verbundenen Leistungen in Bezug auf die zu verwendenden Materialien und die von der beauftragten Baufirma zu erbringende Leistung gehören in die Bau und Leistungsbeschreibung. Zu den grundsätzlichen Rahmenbedingungen zählt nicht zuletzt der auf den Tag fest zu legende Baubeginn und der Zeitpunkt der Übergabe an den Bauherrn.

Definitionsbedarf: Rohbau, Ausbauhaus, schlüsselfertig

Leistungsbeschreibungen wie Rohbau, Ausbauhaus oder schlüsselfertig sind aus juristischer Sicht unpräzise. Tauchen diese Begriffe in einer Bau und Leistungsbeschreibung als Schlagworte auf, so bergen sie, jedes für sich, unüberschaubare finanzielle Risiken für den Bauherrn. Gibt er beispielsweise einen Rohbau in Auftrag, so erwartet er neben der im Bauplan spezifizierten Gebäudehülle auch die komplette Ausführung aller tragenden Innenwände und selbstverständlich die komplette Dachkonstruktion. Versteht das Bauunternehmen seinen Rohbau als unverputztes Mauerwerk ohne Fenstereinbauten, so muss dies in der Bau und Leistungsbeschreibung seinen schriftlichen Niederschlag finden, denn der Kostenfaktor für die Erbringung dieser Leistungen ist so erheblich, dass er die Baufinanzierung gefährden kann. Ähnliches gilt für den Begriff Ausbauhaus. Nur eine klare Abgrenzung der Leistungen des Bauunternehmens von den Eigenleistungen des Bauherrn beim Innenausbau schafft Klarheit bei der Aufgabenverteilung und Kostenzuordnung..

Risiko für Bauherren: unpräzise Formulierungen

Hat sich der künftige Bauherr erstmal zum Hausbau durchgerungen, so beschreitet die Fantasie oft eigene Wege. Der Hausbau ist konzeptionell noch nicht in "trockenen Tüchern", da treten bereits Garten-Gestaltungskonzepte und Innenraum-Ausstattungsdetails in den Mittelpunkt der Betrachtung. Da hilft nur Disziplin und in vielen Fällen geht es nicht ohne eine neutrale und fachkundige Unterstützung für den Bauherrn. Denn Fachleute wissen um die wichtigste Spielregel: Ein Bauunternehmen erbringt lediglich die in der Baubeschreibung aufgelisteten Arbeiten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass unabdingbar notwendige, aber in der Bau und Leistungsbeschreibung vergessene Arbeiten das Budget des Bauherrn über den veranschlagten Kaufpreis hinaus belasten.

Zu viel Risiko ist im Spiel, wenn die Bau und Leistungsbeschreibung zu oberflächlich beschrieben ist und aufgrund zu allgemeiner Formulierungen nahezu beliebige Interpretationsspielräume zulässt. Versäumt es der Bauherr, die Beschaffenheit der zu verwendenden Materialien vertraglich fest zu schreiben, so wird die Baufirma die für sie kostengünstigste Variante wählen. Im Falle des Massivhauses wird dann zugunsten der Gewinnoptimierung gerne auf die best mögliche Wärmedämmung verzichtet. Die späteren Auswirkungen für den Hausbesitzer resultieren in einer negativen Energiebilanz. Ein weiteres, klassisches Bespiel bietet der Holzbau. Ohne unmissverständliche Spezifikation der zu verwendenden Hölzer in Verbindung mit Imprägnierungsmaßnahmen kommen nicht die hochwertigsten und langlebigsten Rohstoffe, sondern eher mindere Holzqualitäten zum Einsatz.

Von großer Brisanz sind auch die Bereiche Heizungsbau und Sanitär. In beiden Fällen besteht Beschreibungsbedarf bis ins letzte Detail. Nur so lassen sich die gewünschten Heizungsspezifikation auf der einen Seite und ästhetisch-funktionale Aspekte bei den Sanitäreinrichtungen auf der anderen Seite sicher stellen. Floskeln wie "Beste Qualität" oder "aus deutscher Fertigung" sind zu unpräzise und haben in einer professionellen Bau und Leistungsbeschreibung nichts zu suchen.

Gar nicht hinnehmbar sind so fachkompetent klingende Floskeln wie "Ausführung nach DIN" oder "Ausführung nach Statik". DIN-gerechte Ausführungen sind heutzutage eher Spezifikationen, die als absolute Mindestanforderungen zu verstehen sind. Ähnliches gilt für den Hinweis auf die Statik, denn jeder Neubau ist statisch mängelfrei auszuführen. Fazit: Nur eine detaillierte, präzise Bau und Leistungsbeschreibung ist eine solide Basis für den Hausbau!

Urheber der Bilder:

nach oben
Menü