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Bild Baupfusch

Pfusch am Bau - so gehen Sie gegen Baumängel an

erschienen am 9/2/2014

Baupfusch ist der Albtraum eines jeden Bauherren. Wer sein Eigenheim baut, versucht Baumängeln deshalb so gut es geht vorzubeugen: durch

reduzieren Sie das Risiko immens. Doch was, wenn es trotzdem zu Mängeln kommt?

Baumangel: Maßnahme weicht von der Soll-Beschaffenheit ab

Nicht jeder Baupfusch aus Ihrer Sicht muss gleich ein Baumangel im rechtlichen Sinn sein. Ausschlaggebend ist, dass der Ist-Zustand des Baus von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Wann dies der Fall ist, regeln Bauverträge: dort ist grundsätzlich festgehalten, dass das Werk ordnungsgemäß hergestellt werden muss. Dazu gehört auch die Mängelfreiheit der baulichen Leistung.

Mängel bereits bei der Abnahme feststellen

Die Bauabnahme ist von großer Bedeutung, weil der Bauherr mit dieser Maßnahme alle getätigten baulichen Leistungen als vertragsgerecht bestätigt. Die Abnahme stellt die Übergabe des Werkes an den Auftraggeber dar. Damit ist sie auch der Beginn der Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre umfasst (§ 634a Verjährung der Mängelansprüche des BGBs).

Wichtig ist, bereits bei diesem Schritt einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Denn meist ist es für den Bauherren schwer, Mängel festzustellen. Übersehen Sie etwas, so haben Sie im Nachhinein keine Ansprüche auf Nacherfüllung. Schäden, die erst nach der Bauabnahme auftreten, können Sie innerhalb der gesetzlichen Gewährleistung geltend machen.

Der Bauherr ist immer dann zur Abnahme verpflichtet, wenn keine Baumängel am Haus vorliegen. Sind noch Restarbeiten am Haus nötig, nehmen Sie diese in ein Abnahmeprotokoll auf. Dieses bereiten Sie schon vor der gemeinsamen Objektbesichtigung mit der Baufirma vor.

Vorgehensweise bei Baumängeln

Nach der Feststellung ist der erste Schritt, den Baupfusch lückenlos zu dokumentieren. Unabhängig vom Gutachten des Bausachverständigen, machen Sie am besten noch Fotos, die den Schaden veranschaulichen.

Typische Baufehler sind beispielsweise

Auf das Vorhandensein von Fehlern in diesen Bereichen ist deshalb vom Bauherrn besonders zu achten.

Mängelrüge

Das übliche Vorgehen bei Baumängeln ist, diese schriftlich anzuzeigen: die sogenannte Mängelrüge. Sie fordern den Bauunternehmer auf, gemäß der gesetzten Frist den Baupfusch am Haus zu beseitigen. Das wichtigste bei der Mangelrüge ist die richtige Form. Dabei ist zu beachten, dass das Dokument

  • den Namen und die Anschrift des Bauherrn
  • die Anschrift des Bauobjektes
  • Fotos als Dokumentation
  • eine genaue Beschreibung des Schadens
  • die Angabe einer konkreten Frist nach realistischem Ermessen

enthält.

Zurückbehaltungsrecht

Wenn Sie einen Mangel bereits vor der Rechnungszahlung erkennen, haben Sie gute Karten. Als privater Bauherr steht Ihnen ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht zu. Das heißt, Sie dürfen eine Summe in der Höhe der doppelten Kosten für die Mängelbeseitigung einbehalten. Übrigens ist dies auch der Grund, weshalb Sie nie Vorauszahlungen leisten sollten: bei der Feststellung von Mängeln steht Ihnen sonst kein Druckmittel zur Verfügung.

Vorsicht: Sollte sich herausstellen, dass das Bauwerk doch mangelfrei war, dann hat der Bauunternehmer einen Zinsanspruch gegen den Bauherrn.

Wer ist eigentlich für die Mängel zuständig?

Nicht immer gibt es nur einen Bauunternehmer, der haftbar ist. In vielen Fällen sind mehrere unabhängige Handwerksbetriebe an einem Bauprojekt beteiligt. Auch hier kann nur ein Sachverständiger klären, wem der Baupfusch zur Last gelegt wird. Doch auch in diesem Fall ist Vorsicht geboten: beschuldigen Sie einen Handwerker zu Unrecht, hat er unter Umständen ein Recht auf Schadensersatz.

Keine Reaktion von Seiten des Verursachers - was nun?

Hält der Schadensverursacher die in der Mängelrüge festgesetzte Frist nicht ein, haben Sie verschiedene Möglichkeiten zu reagieren:

Selbstvornahme

Im Rahmen einer Selbstvornahme beseitigt der Bauherr den Mangel auf Kosten der Baufirma selbst. Sichern Sie zuvor die Beweise für den Schaden, damit das Bauunternehmen diesen nach der Reparatur nicht abstreitet.

Nacherfüllung

Um eine Nacherfüllung zu bewirken, ist meist eine gerichtliche Einigung notwendig. Nur ein Gericht kann den Unternehmer verpflichten, die Mängel zu beseitigen.

Minderung

Hierbei erhält der Bauherr vom Unternehmer eine Minderung der Vergütung. Sofern dies nötig ist, schätzt ein Sachverständiger die Höhe der Minderung.

Rücktritt vom Vertrag

Bei erheblichen Mängeln steht es Ihnen als Bauherr zu, vom Vertrag zurückzutreten. In diesem Fall empfiehlt es sich ebenfalls, juristischen Beistand zu nehmen.

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