Neues aus der Welt des Bauens und Wohnens
Der Kauf von Immobilien

Gut beraten beim Haus- und Immobilienkauf

erschienen am 1/31/2012

Wer sich vom Status Mieter  zum Status des Haus- oder Wohnungseigentümers verändern möchte, hat die Wahl oder auch die Qual der Wahl. Es ist eine Entscheidung zwischen dem Erwerb einer gebrauchten (alten) Immobilie oder dem Kauf, dem Bau eines neuen Hauses. Die Entscheidung, die Sie, sollten Sie in einem derartigen Entscheidungsprozess stecken, werden treffen müssen, hat langfristige Konsequenzen. Diese Beitrag beschäftigt sich nur mit dem Immobilienkauf.

Als Kaufinteressent für  eine bestehende, gebrauchte Immobilie, haben Sie den Vorteil dass Sie die Immobilie sehen, die Sie erwerben wollen, und sie im endausgebauten Zustand beurteilen können. Sie kennen die Lage, Sie kennen das nähere Umfeld oder können es vor dem Kauf erkunden.  Sie können den Eigentümer zur Bau- und zur Nutzungshistorie befragen, werden aber nicht immer alles , bzw. die ganze Wahrheit, mitgeteilt bekommen.

Sie haben sich aufgrund verschiedener Kriterien zum Kauf entschlossen und sind bereit sind eine größere Summe in den Immobilienkauf zu investieren. Bei aller Euphorie und Enthusiasmus, es empfiehlt sich trotzdem eine Kaufberatung durch einen Bau- und/oder einen Immobiliensachverständigen ins Auge zu fassen.

Zielsetzung dabei: 

Sie wollen eine Aussage über den baulichen Zustand  der Immobilie. Gerade gebrauchte, d.h. ältere, Immobilien haben nicht nur eine Nutzungsgeschichte, sondern damit einhergehend: Verschleiß, Alterung und Substanzverbrauch.

Maßgeblich dabei: 

  • der Zustand der Gebäudehülle: Außenwände mit Fassade, Fenster, Haustüren, Dach, Schornsteinanlage, Regenwasserableitung.
  • der energetische Zustand des Hauses: Beurteilung des Wärmedämmstandards, möglicher Nachrüstverpflichtungen, notwendiger Verbesserung, weil z.B. die Fassade ganz oder teilweise erneuert werden muss. Bewertung der aktuellen Energieverbrauchskosten.
  • der Zustand der Öffnungsbauteile.
  • der Zustand der haustechnischenAnlage - Heizung: Alter des Wärmeerzeugers,  Zustand der Leitungsanlagen,  Anlagentypus, Wärmeverteilung, Nachrüstverpflichtungen z.B. der Rohrdämmung, Außerbetriebnahme von Nachtspeicheröfen, Alter und Zustand der Öltankanlage.
  • der Zustand der haustechnischen Anlage – Sanitär: Alter und Zustand Leitungsnetz, energetische Nachrüstverpflichtungen, Zustand der Sanitärgegenstände, usw, …. .
  • der Zustand der haustechnischen Anlage – Elektroinstallation: Alter und Zustand des Kabelnetzes, Typus der Kabel, Zustand der der Stromverteileinrichtungen, usw. ….
  • die bestehenden Mängel der Immobilie z.B. infolge fehlender Wartung und Instandsetzung.
  • der Zustand der Treppen.
  • der Zustand und Schädlingsstatus der tragenden Holzkonstruktionen für Dachstuhl und Nebengebäude.
  • Immer wichtiger, weil gesundheitlich relevant, der Schadstoffstatus einer Immobilie.
  • Keller, baulicher Zustand, Nutzbarkeit im Hinblick auf höherwertige Ausbauten.
  • Die Denkmaleigenschaften des Kaufobjektes. Diese beeinflussen maßgeblich die Instandsetzung- und die Modernisierungsmaßnahmen
  • …..

Diese Punkte beeinflussen den tatsächlichen Kapitaleinsatz, d.h. die Höhe der Investionen,  die u.U. nach dem Erwerb noch auf Sie zu kommen. Sind Mängel vorhanden, können Sie versuchen diese gegenüber dem Kaufpreis aufzurechnen.

Die Investition in eine Immobilienkaufberatung ist, angesichts des Risikos eine s Fehlkaufes mit seinen unübersehbaren finanziellen Konsequenzen über ganze Lebensabschnitte hinweg, gut angelegtes Geld. Und ganz sicher: Nach der Kaufberatung werden Sie mehr über Ihre Wunsch- Immobilie  wissen als vorher.

Eine Einschränkung muss gemacht werden. In den allermeisten Fällen beschränkt sich die Beratung auf die Erkenntnisse einer reinen Inaugenscheinnahme durch den Sachverständigen. Zerstörende Prüfungen dürfen vor Eigentumsübergang normalerweise nicht gemacht werden. Der oder die Sachverständige kann im Regelfall nur den optischen Eindruck bewerten, der im Zuge einer Begehung gewonnen wurde. Das Nichtersichtliche, weil im Bauteilaufbau verborgene, kann nur spekulativ und anhand evtl. bestehender Indizien beurteilt werden.

Natürlich können Sie als Neubauerwerber  eine Kaufberatung auch für einen gerade fertiggestellten Neubau durchführen lassen. In Anbetracht der Tatsache, dass Neubauten zum Teil schwerwiegende Mängel aufweisen, der 3. Bauschadensbericht der Bundesregierung spricht von Mängelkosten im fünfstelligen Eurobereich, ein guter Ansatz. 

Bei Fragen zur Kaufberatung verwenden Sie bitte mein Kontaktformular

Dipl.-Ing.(FH) Marc Ellinger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden

Urheber der Bilder:

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